房屋转租合同可否突破合同相对性原则

　　房屋转租合同可否突破合同相对性原则

　　泗店法庭 马兴民 孙春华

　　【案情简介】

　　畜牧兽医站系某镇政府的内设机构。2003年10月兽医站与甲签订房屋租赁合同将院落租赁给甲，租赁期为：2003年10月10日至2013年12月30日。2007年6月甲乙签订租赁合同将兽医站院落转租给乙，租赁期限为：2007年6月17日至2013年12月1日。2013年乙又将该院落转租给丙，租赁期限：2013年6月17日至2017年12月1日。丙占有院落南院期间，对租赁物进行了维修和添附。

　　2017年11月1日镇政府以甲为被告，乙、丙为第三人，以房屋租赁合同已到期为由诉至法院。请求法院判令：被告与第三人立即腾退租赁的院落，并支付逾期腾退院落占有使用费。

　　【案情分析】

　　本案诉的标的为房屋租赁合同关系，法律关系简单，法律事实亦清楚。双方争议的焦点只有一个：能否突破合同相对性的原则由次承租人直接向出租人返还房屋。根据该争议的焦点合议庭形成截然不同的两种意见：第一种意见为：该案严格遵守合同相对性原则，合同已到期判决被告向原告返还房屋，第三人只是与本案有利害关系不负返回房屋的义务。因被告不实际占有该房屋，判决后被告如不能返回房屋，原告可根据《中华人民共和国物权法》第三十四规定行使原物返还请求权再次起诉要求本案的第三人作为被告返还房屋；第二种意见为突破合同相对性的原则直接判决占有房屋的第三人返还房屋。

　　笔者同意合议庭第二种意见，具体理由如下：

　　1、由次承租人直接向出租人返还房屋并不当然违背合同相对性原则。

　　合同相对性系合同的本质属性，在处理合同纠纷案件中应当遵守合同相对性的原则，一般不能突破。但合同相对性不是不能触碰的高压线，亦有例外。最为典型的就是合同的保全，《合同法》第七十三条规定的代位权、第七十四条规定的撤销权就突破了合同的相对性，合同债权人在法定条件成就时可对合同关系以外的第三人主张权利。还有众所周知的“物权优于债权但买卖不破租赁”物权原则，是指不动产租赁合同对租赁物的受让人具有法律效力，亦是对合同相对性的突破。另外《建设工程施工合同解释》二十六规定：“实际施工人以转包人、违法分包人起诉的，人民法院应当受理。”该条司法解释也突破了该原则。合同相对性作为原则，应当得以严格地贯彻；但立法者突破该原则形成以上例外情况，究其原因有二：一是实现公平正义，保护当事人的合法权益；二是避免重复起诉，减少当事人诉累，同时亦节约司法成本。具体到本案，如突破合同相对性原则，直接由占有房屋的次承租人向出租人返还房屋，亦达到以上效果，真正实现案结事了。

　　2、由次承租人直接向出租人返还房屋有实体法依据。

　　《民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”。人民法院审理民事案件一般采用演绎推理法，从民法总则该条规定可以看出：法律和习惯是演绎推理大前提。具体到本案，突破合同相对性，由次承租人直接向出租人返还房屋是否有明确具体的大前提呢？回答是否定的，没有具体、明确的法条直接规定。但我们不能孤立、静止看待法条，要用联系，发展、辩证的眼光综合分析《物权法》、《合同法》等法律规定，深刻理解法律的内涵。就本案而言，运用逻辑推理对大前提进行解释可以得出结论:突破合同相对性由次承租人直接向出租人返还房屋是有法律依据的。具体分析如下：出租人与承租人之间的房屋租赁合同不仅是承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，亦是次承租人占有、使用该房屋的依据。如果房屋租赁合同关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在了。皮之不存，毛将焉附？此时次承租人占有房屋亦无合法依据。根据《物权法》关于占有的理论，本案中，兽医站与甲的房屋租赁合同关系终止后，甲、乙对该房屋的占有属于现实间接无权占有，丙系现实直接无权占有，不管现实间接无权占有还是现实直接无权占有均属于现实无权占有。根据《物权法》第三十四条关于“无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告作为物权人可要求甲、乙、丙返还房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。该条明确了关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，实际占有房屋的次承租人负有支付逾期腾房占有使用费的义务。该法条亦暗含了出租人可要求次承租人直接返还房屋之意，否则何来该解释规定的“负有腾房义务的次承租人”之说！

　　3、由次承租人直接向出租人返还房屋有程序法的保障。

　　民事诉讼法确立了次承租人第三人的诉讼地位。《民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方诉讼标的，第三人虽然可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”次承租人对出租人与承租人争议的标的物没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，次承租人具有第三人诉讼地位。次承租人是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人呢？有独立请求权的第三人是通过起诉参加诉讼，该诉是既不依附原告也不依附被告的独立之诉；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款也规定了“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，该司法解释规定法院可以通知次承租人参加原、被告已进行的诉讼，可见次承租人为无独立请求权的第三人。

　　民事诉讼法不仅确立次承租人无独立请求权第三人的诉讼地位，而且保障了次承租人作为无独立请求权第三人诉讼权利。《民事诉讼法》第五十六条“人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”赋予了承担责任的次承租人享有当事人的诉讼权利义务，民事诉讼法司法解释第八十二条亦赋予了承担责任的次承租人享有上诉权。

　　总之，民事诉讼法确立了次承租人作为无独立请求权第三人的诉讼地位，使次承租人能够参加诉讼，为突破合同相对性由次承租人直接向出租人返还房屋成为可能；同时民事诉讼法赋予了承担责任的次承租人享有当事人的诉讼权利义务，使突破合同相对性由次承租人直接向出租人返还房屋成为现实。

　　【案件评析】

　　本案最后调解结案。庭审中办案法官向原、被告及两个第三人释明了本案的法律关系，讲清了利害关系，原、被告及第三人均同意调解。双方达成了调解协议：被告甲、第三人乙、丙在调解书生效之日向原告镇政府交付涉案房屋；原告镇政府一次性向第三人丙支付附属物补偿费1万元。本案案结事了，取得了法律效果和社会效果的有机统一。审视案件的处理过程，处理类似案件主要应注意和坚持了以下几点：

　　首先，牢牢把握定分止争的问题导向，处理案件就是要妥善处理纠纷，维护良好的社会秩序。只有把握了这个根本，才能对法律关系进行价值判断和比较，从而寻找到最佳的裁量途径，真正做到案结事了。

　　其次，审理案件要以法律为准绳，但也不能机械司法。在法律适用上不要孤立、静止地看待法条；要用马克思主义辩证、发展、联系的观点从体系上严密论证法律，深刻理解法律的内涵，从而正确适用法律，让当事人在每个司法案件中感受到公平正义。真正将“以事实为依据，以法律为准绳” 的原则落实到具体案件处理中。

　　再次，在严守诉讼程序的前提下，处理相类似案件要注意充分发挥调解的作用。因为在利益主体多元化、权利义务交错的情况下，当事人囿于个人利益难以全面、客观地分析法律关系。调解的情况下反而更利于法官不囿于本诉而居中释明，案结事了，从而取得良好的法律效果。

　　最后，建议立法机关或最高人民法院以立法或司法解释的形式对动产、不动产转租合同之诉突破合同相对性、由次承租人直接向出租人返还租赁标的物予以明确，从而统一裁判尺度，避免司法实践法律适用上的争议。